Çoxmərtəbəli yaşayış binasında mənzilin sahəsi necə hesablanmalıdır?

Valyuta.az Azərbaycan Respublikası Vəkillər Kollegiyasının üzvü, vəkil Qasım Q.Şaliyevin "Hüquq məhəlləsi"ndə "Çoxmərtəbəli yaşayış binasında (yeni tikililərdə) mənzilin sahəsi necə hesablanmalıdır?" yazısını təqdim edir. 

Ölkəmizdə mənzil təminatını yaxşılaşdırmaq insanların hər zaman əsas başlıca priotetlərindən biri sayılıb. Xarici təcrübədə insanlar ömür boyu kirayədə qalaraq həyatlarına davam etmələrini hər hansı çətinlik kimi görməmələrindən fərqli olaraq azərbaycanlılar arasında “balaca daxma da olsa, mənim olsun” anlayışı hələ sovet dövründə belə aktual idi. Misal, dünyada moda dünyasında etdiyi innovasiyalar ilə məşhurlaşan Madam Coco Chanell hardasa bütün ömrünü mehmanxanalarda yaşayıb.

Xalqımız üçün xüsusi əhəmiyyət kəsb edən-mənzil, ev əldə etmək barədə bu sosial tələb iş dünyası tərəfindən də vaxtında qəbul edilib və son 15-20 ildə ölkəmizdə tikinti sektoru özünün intibah dövrünü yaşamaqdadır. İnşa edilən bu binaların bir-birindən fərqlənən memari həllərinin Şərq klassikası ilə Qərb müasirliyini özündə birləşdirən Bakımıza ayrı bir gözəllik qatdığını şəhərimizə gələn qonaqlardan tez-tez eşidirik.

Bununla belə, tikinti şirkətləri ilə mənzil alıcıları arasında başdakı xoş münasibətin sonda kəskin mübahisələrlə əvəz olunası tez-tez müşahidə edilir. Tikinti şirkətləri ilə mənzil alıcıları arasında əsasən “mənzil tikintisi” haqqında podrat müqaviləsi bağlanılır ki, həmin müqavilədə tikinti şirkətinin əsas öhdəliyi razılaşdırılmış sahədə mənzilin inşa edilib təhvil verilməsi, alıcının əsas öhdəliyi isə əsasən kv.m əsasında hesablanmış muzdun ödənişidir. Yuxarıda da qeyd edildiyi kimi, insanların özlərini “sıxıb” mənzil almasında əsas motivasiya daha geniş və ya rahat yaşayış sahəsinə malik olmaqdır. Lakin bina tikilib mənzil sakinə təhvil veriləndə mənzilin sahəsinin müqavilədən kəskin fərqləndiyi aşkar olunur və mübahisələr başlayır.  

Binanın bütün layihələri, hesablamaları mühəndislərin əl əməyini olduğunu düşünsək, riyazi hesablama aparılan bir məsələdə bu problem necə baş verir və qanunvericilik bizə necə yol göstərir?

Başdan qeyd edim ki, əvvəlki dövrlərdə bu məsələdə müəyyən boşluq olsa da, 2013-cü ildən qüvvəyə minmiş Tikinti və Şəhərsalma Məcəlləsi yaranan sualları açıq şəkildə tənzimləyib. Bununla belə, bu məsələdə yenə də kifayət sayda məhkəmə mübahisələrinin olduğunu düşündüyümüzdə, bu guşədəki ilk mövzumuzda hazırkı məsələyə hüquqşünas mövqeyimizi bildirmək istərdim.

Şəhərsalma  və Tikinti Məcəlləsinin  59.2-ci maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.

Yenə həmin qanunun 59.3-cü maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.

Qanunun açıq normasına baxmayaraq, təcrübədə mənzilin sahəsinə dair yaranan mübahisələrin kökündə duran məqam da budur ki, tikilib satılan mənzilin sahəsinin hesablanmasında çöl və ara divarlar nəzərə alınır və nəticədə gələcəkdə mənzilə mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatı zamanı müqavilədəki ölçü ilə çıxarışdakı ölçü arasında ciddi fərqlərin (bəzən 10 m2-dən daha artıq) olduğu aşkarlanır. Belə bir vəzyyət yaranır ki, alıcı almadığı kv.m-ə görə əlavə pul ödəyib. Bu isə, gələcəkdə uzun məhkəmə mübahisələri, əsəb və vaxt itkisi, hüquq xidmətlərinə görə pul itkisi deməkdir.

O baxımdan gələcəkdə bu kimi risklərlə qarşılaşmamaq üçün mənzil alarkən tikinti şirkətləri ilə müqavilə bağlamağa tələsməməli, müqavilənin bütün şərtləri aydın başa düşülməli, bu mövzuda çətinlik yarandıqda vəkillərdən məsləhət alınmalı, mənzilin sahəsinin hesablama qaydası açıq şəkildə müqavilədə tənzimlənilməli, yalnız bundan sonra  əminliklə müqavilə imzalanmalıdır.

Bir daha qeyd edək ki, müqavilə hər iki tərəfin şərtlərində uzlaşdığı bir yazılı razılaşmadır və qanunvericiliyə zidd olmamaq şərti ilə, tərəflər müqavilənin məzmununu özləri könüllü müəyyənləşdirirlər.

Vəkil tövsiyəsi kimi qeyd edə bilərəm ki, aldığımız evlə bağlı gələcəkdə uzun mübahisələr və məhkəmə çəkişmələri etməkdənsə, alacağımız evlə bağlı indi düzgün müqavilə müzakirəsi aparilması vaxtınızın, pulunuzun və sağlığınızın itməsinin sığortasıdır.